5月以来，房地产板块(kuài)个股多出现小幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指数本月涨幅约为2％。而以公(gōng)募基金(jīn)为代表的机构对于这(zhè)一板块已经在悄然(rán)布局。数据显示，以南方和华夏的(de)两只老(lǎo)牌ETF基金为(wèi)例，5月9日时所公(gōng)布的总(zǒng)份额均较(jiào)4月(yuè)28日时有(yǒu)小幅增(zēng)长。根据基金(jīn)一季报统计，龙头与(yǔ)地(dì)方国企央企获得(dé)增持，持仓(cāng)数量占流通股(gǔ)比重增幅五(wǔ)只个股(gǔ)分别为华发股份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招(zhāo)商(shāng)积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房地产或“底部回升”

　　行业红利(lì)时代已过 精耕细作(zuò)成共识

　　从公募基(jī)金对房地产的配置(zhì)看，2019年末，公募所持有的房地产行业标的市值约(yuē)1188亿元，占(zhàn)其(qí)所持股票市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表(biǎo)现出色(sè)，但公(gōng)募所持(chí)房地产(chǎn)公司市值在股票资产中(zhōng)的占比却(què)断(duàn)崖式下跌至1.85％；2021年(nián)，这一数值更是进一步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出现了(le)三(sān)年来的首次(cì)回升，年底这(zhè)一数值从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时(shí)，张都监是什么级别的官，水浒官职品级一览表公募(mù)对房地产(chǎn)行业的持股比例(lì)也同(tóng)步回升，从2021年底的6.94％提高(gāo)到2022年末的(de)7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季度得(dé)以延续。数据统计(jì)显示，公募重仓持(chí)有房地产板块一季度市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年四季(jì)度提升6.71％。持仓市(shì)值前五个股分(fēn)别(bié)为保利发展、招商(shāng)蛇口、万科A、华发(fā)股份、滨江集团，持仓市值占板(bǎn)块比重合计达47.29％，环(huán)比(bǐ)下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发(fā)现，公(gōng)募对于房地产的投资愈发有集中于龙头(tóu)的趋势。Wind显示，在公募基金一季报(bào)汇总的(de)重仓股中，房地产板块(kuài)排名最高的是保利发展，在(zài)基金重仓第(dì)33位。排(pái)名(míng)第二的(de)是招商蛇口(kǒu)，排(pái)在第78位。而老牌龙头股万科A排(pái)在(zài)第96位。对比(bǐ)去年四季报，变化之处首先(xiān)在(zài)于几只(zhǐ)房地(dì)产龙头股从排位上看均有退步，尤其(qí)是万科(kē)最为明显；其次是金地(dì)集团退出百(bǎi)大之列。但考(kǎo)虑到(dào)房地(dì)产是(shì)复苏链上最后一环，且首季(jì)并非行业销(xiāo)售(shòu)旺季，其(qí)传导(dǎo)到二(èr)级市场乃至(zhì)机构持仓上还需要时间周期(qī)。

　　形成共识的是，经(jīng)济圈判断房地(dì)产已(yǐ)经进(jìn)入大分化时代，一二线(xiàn)城市(shì)好于三四线城市。而(ér)映(yìng)射到二(èr)级市场(chǎng)投资上，配(pèi)置房地产行(xíng)业轻松收(shōu)获行(xíng)业贝塔的红利期一去不返了(le)。“如(rú)果(guǒ)按(àn)照产业周期来分类，包括房(fáng)地(dì)产等几类行(xíng)业在盖特纳曲线(xiàn)里属于成熟(shú)期或者衰退期的行(xíng)业，传统认(rèn)知上没有什么投资机会的。但在这几年特殊的行(xíng)情里包括(kuò)煤炭、电解铝(lǚ)等类(lèi)似的行业也出现了(le)一(yī)些机(jī)会，背后的逻辑是供给侧发生了更大的变化。”一不愿具名的(de)上(shàng)海公募基(jī)金经理指出。

　　不(bù)过也有公募人士持谨慎乐观态度：“行业前几年17亿(yì)～18亿平方米(mǐ)的年销售面积很难再(zài)出现了，2022年光是居民存款数量增加了(le)15万亿元。中(zhōng)国存量有(yǒu)400亿平方米建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积，考(kǎo)虑存量地产的(de)更新，也有近10亿平方米。需求端还需要有一定的政策出(chū)来(lái)去刺激购房(fáng)。”

　　宝盈基金房(fáng)地产研究员(yuán)吕功绩也指出(chū)：“时至今日，无论从城镇化的进程，还(hái)是(shì)人均住房面(miàn)积（接近30平/人），我(wǒ)国均已告别(bié)住房短缺时(shí)代，而(ér)目前居(jū)民(mín)的杠杆率和(hé)房价收(shōu)入也不支撑每(měi)年18万亿元(yuán)的销售(shòu)额(é)，以及(jí)过快上行(xíng)的(de)房价，因而行业高增的时代已(yǐ)经过去，未来行业(yè)的需(xū)求或将回落(luò)，在此过(guò)程中，伴随着地产的高杠杆属(shǔ)性，就(jiù)很容易出现(xiàn)信(xìn)用风险问题（类似(shì)2022年的民(mín)营地产爆雷），行业进(jìn)入到供给侧出清(qīng)的过程。这个过程中(zhōng)，综合(hé)竞争力强的公(gōng)司就能(néng)够通过大鱼吃小鱼的方式，获(huò)得市占率的提升。当行业需求见顶回落时，行业的贝(bèi)塔已经过去了，但不代表没有投资(zī)机(jī)会，机会(huì)在(zài)于城市、位置、产(chǎn)品的阿尔法，而对应到股票投资，就是强(qiáng)竞争力公司的阿(ā)尔法。”

　　或(huò)许也是基于这样的认识转变，精耕细作个股成为公募(mù)乃至整(zhěng)体机构的务实之举。

　　机构配(pèi)置(zhì)房地(dì)产“风物长(zhǎng)宜放(fàng)眼量”

　　头部(bù)央国企、优(yōu)质区域性(xìng)标(biāo)的成香饽(bō)饽

　　5月以来，房地产板块个股(gǔ)多(duō)出(chū)现小幅上涨，截(jié)至5月(yuè)10日收(shōu)盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。从具(jù)体的个股来(lái)看，《红周刊》利用Wind统计(jì)申万房地(dì)产板块(kuài)个(gè)股(gǔ)，在纳入统计的124只房地产类标的股(gǔ)中，本月以来(lái)实(shí)现股价上涨的达到(dào)了81家(jiā)。

　　其中，上述时间(jiān)段恰好排(pái)名(míng)前五(wǔ)的公司月内涨幅(fú)超过了10％，它(tā)们分别(bié)是上实发(fā)展(zhǎn)、浦东金桥(qiáo)、*ST泛(fàn)海、华夏(xià)幸福、荣安地产。排名第一(yī)的上实发(fā)展(zhǎn)，五(wǔ)一假期归来后日成交量明显(xiǎn)放大，4日、5日(rì)连续两(liǎng)个交易日收(shōu)出(chū)涨停。从(cóng)该(gāi)股的基本面来看，上实发展的主营业务为房地产(chǎn)开(kāi)发与经营。公司的主要产(chǎn)品(pǐn)及服务为(wèi)房(fáng)地产销售(shòu)、房地产租赁、物(wù)业管(guǎn)理(lǐ)服务(wù)、工程项目、酒店经(jīng)营。从业(yè)绩(jì)数据来(lái)看，2022年，其实现营业(yè)收入52.48亿元(yuán)，比上期(qī)减少47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿元(yuán)，同比下(xià)降33.24％。2023年第一(yī)季度，其实现营业(yè)总收(shōu)入27.87亿元，同比增(zēng)长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭(niǔ)亏(kuī)。

　　不过(guò)从十(shí)大(dà)流通股股东(dōng)来看，各类(lèi)机构都有对其(qí)布(bù)局的例子。以3月(yuè)31日(rì)时的首(shǒu)季十大流(liú)通(tōng)股股东来(lái)看， 具体包括公募的(de)上银基金、私募的迎水文(wén)龙、中央(yāng)汇金、长(zhǎng)城资产管理(lǐ)公司等都跻身前十(shí)的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排(pái)名第二的(de)浦东金桥(qiáo)也是上海本地房(fáng)企，其第(dì)一季度的收(shōu)入利润规模大幅度复苏。究(jiū)其原因，一方面是该公(gōng)司后疫情时代出租率复苏(sū)至近年来最(zuì)高，另一方(fāng)面则是公司拿地结(jié)算持续性(xìng)向好，从数字上看(kàn)，一(yī)季(jì)度新增虹口135、138住(zhù)宅地块(kuài)，总建筑面积约54万平方米(mǐ)。

　　在这样的业绩势头向好背景(jǐng)下，自然也(yě)吸引了知名机构在(zài)其中持(chí)续(xù)驻足。从第一季度十大流通股股东来看，知名私(sī)募高毅(yì)邓晓峰的(de)两只产品依(yī)然(rán)在前(qián)十中，这也是连(lián)续(xù)第三个(gè)季度他有的两只产品杀入(rù)前(qián)十。同时榜单中还有一(yī)支大名鼎鼎的QFII阿(ā)布(bù)扎比投资(zī)局，其当季还小(xiǎo)幅(fú)增加了持股。

　　除(chú)去(qù)上述两家(jiā)上海区域性地产公司外，荣安地产则是(shì)主要布(bù)局在(zài)深圳的地产(chǎn)公司，一季(jì)报(bào)交出的(de)也是一(yī)份(fèn)报(bào)喜的成绩单：首季公司实现营业收入51.85亿元，同比增长(zhǎng)35.51％。归属于上市公司股东的净(jìng)利(lì)润6.48亿(yì)元，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机(jī)构态(tài)度(dù)来看，《红周刊(kān)》注意到两只(zhǐ)公募指基首季新(xīn)杀入十大流通股(gǔ)股东行列。具体说(shuō)来， 南方中证全指(zhǐ)房(fáng)地(dì)产ETF上榜排(pái)名第七位，富国中(zhōng)证指数1000增(zēng)强则排名第九位，此(cǐ)外联袂(mèi)出(chū)现的(de)机构还有QFII高盛(shèng)国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周(zhōu)刊》采访时，兴证全(quán)球基金(jīn)相关人士分析：“经历过行(xíng)业洗牌和(hé)兼并重组(zǔ)后，龙(lóng)头的价值更为(wèi)笃定突出(chū)；从拿地(dì)端看，2022年土地市场大幅(fú)降(jiàng)温，优质土(tǔ)地供给(gěi)较多（券商(shāng)测算对(duì)应潜在毛利率在25％以上，目(mù)前房企的利润率仅20％），绝大(dà)多数房企(qǐ)受限于(yú)信用问题(tí)或者资金紧(jǐn)张(zhāng)没法(fǎ)拿地(dì)，龙(lóng)头房企趁机获取(qǔ)低成本土地(dì)，龙(lóng)头房(fáng)企(qǐ)的拿地力(lì)度(dù)（拿地(dì)金额/销售金额(é)）基本在30％以上；从(cóng)融资上看，龙(lóng)头房企杠杆率较低，净负债率基本在70％以下，而其他房企(qǐ)的(de)净负债率(lǜ)普遍都(dōu)在100％以上，加(jiā)杠杆空间有限(xiàn)，从融资成(chéng)本看，龙头房企的(de)融资成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应(yīng)到2023年的销(xiāo)售，龙头房企明显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百强(qiáng)房企的(de)销售额增速为9％，而TOP14的(de)销售(shòu)额增速为29％。”

　　需要强调的是(shì)，在当前中特估的浪潮下，央(yāng)国企地(dì)产(张都监是什么级别的官，水浒官职品级一览表chǎn)股或存在(zài)发展的大好机(jī)会。中信证券指出：“房地产行业的结构性机会依然(rán)存在，少部分(fēn)公司尤其是央企占(zhàn)据显著(zhù)优势，其(qí)主要又体现(xiàn)为(wèi)库存的(de)优势。央企地产公(gōng)司，现(xiàn)阶段表现(xiàn)出较低(dī)的融资成本，优质的开发(fā)资源和良好的不动产(chǎn)资(zī)产运营能力的多重竞争优势。”

　　“即使没有(yǒu)中特估，国央企相较于民营地产公司也(yě)是更(gèng)有优势的。”吕(lǚ)功(gōng)绩强调，“对(duì)于减值、土地资(zī)源债权债务关系(xì)等问题，市场对民营房(fáng)开企(qǐ)业的资产会有更多担(dān)忧和质(zhì)疑，所以在这一轮行业出清(qīng)的过程(chéng)中，央国企相(xiāng)较于民企来说(shuō)估值的修复更明显。中特估的角度从中(zhōng)长期的维度看，行业的逻辑在于集(jí)中度提升(shēng)后，行业进入高质量(liàng)发(fā)展阶(jiē)段，具备较快速发展阶段更稳定且可(kě)预(yù)期的盈利和现(xiàn)金流创造能(néng)力，以此带来估值(zhí)中枢的提升，应该关注估值(zhí)相对较低，企业(yè)自身资(zī)产的质(zhì)量好、运营能(néng)力强、可以创造(zào)持(chí)续现金(jīn)流(liú)的企(qǐ)业。”

　　“存量时代(dài)中行(xíng)业普涨(zhǎng)的概率比较低，行业内部将(jiāng)出现分(fēn)化(huà)，要关(guān)注将(jiāng)受益于行业集中度提升的头部(bù)公司。”星(xīng)石投资首席研究官方(fāng)磊也表示。

　　顺应机(jī)构(gòu)这(zhè)一思路(lù)的话，或许还是保利发(fā)展、招(zhāo)商蛇口等(děng)国资背(bèi)景龙(lóng)头前途更为光明。不过国投瑞银基金投资部副总监綦傅鹏(péng)表(biǎo)示(shì)：“需(xū)要客观地去持续观察国(guó)企央(yāng)企在三(sān)个(gè)方面(miàn)是否可(kě)以维(wéi)持，首先是融资成本保持低位，其次是(shì)销售份(fèn)额持续(xù)提升，再次是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢

　　机构需要多给一些(xiē)耐心

　　而(ér)《红周刊》也根据(jù)房企一(yī)季报梳理发现，对(duì)于2022年的业绩出现的整体下(xià)滑(huá)，2023年一季度的业(yè)绩分化更(gèng)趋(qū)明显，保(bǎo)利发展、滨(bīn)江集团等房企营收(shōu)、净利均实(shí)现(xiàn)了业(yè)绩的回正，甚至是较大增速的增长。而(ér)这些(xiē)公司(sī)也是(shì)机(jī)构的重仓对(duì)象。

　　对此，知(zhī)名房地产业(yè)内人士张宏(hóng)伟(wěi)向《红(hóng)周刊》分析表示，业(yè)绩出现明显改善的房(fáng)企(qǐ)，主(zhǔ)要是因(yīn)为过去两三年时间，尤其是在2021年下(xià)半年民营房(fáng)企不(bù)怎么投资(zī)拿地(dì)之(zhī)后(hòu)，国有企(qǐ)业仍在(zài)持续性地拿(ná)地，且主要集中在核心(xīn)城市(shì)，投资力度较(jiào)大。投(tóu)资的驱动能够(gòu)推动(dòng)房(fáng)企销售(shòu)业绩(jì)的(de)增长，从而在(zài)2023年(nián)一季度市场(chǎng)恢(huī)复(fù)但仍(réng)处于调整的过程中，能够(gòu)保有一(yī)个正增长。

　　不过(guò)张宏伟同时也提醒表示，在(zài)房(fáng)地产的复苏过(guò)程(chéng)中，还面(miàn)临着一些不确定性(xìng)。其实整个市场(chǎng)从四月份开始又在(zài)往下掉。除了杭州、成(chéng)都(dōu)等极个别城市四月环比(bǐ)三月相对(duì)表现较好之外，包括北京、上海在内的绝大多数城市都(dōu)出现环比下滑的情况。而现在(zài)五月的市场表现也不太(tài)乐观。按照现在(zài)的(de)经济状况、收(shōu)入情(qíng)况，以及市场的去库存压力、企业的资金面(miàn)压力，可能会出(chū)现，到六月份房企为了半年报冲业绩(jì)出现市场(chǎng)的短期(qī)反弹外的一(yī)个市场乏力(lì)现象。也就是说，第二季度、第三季度(dù)增长不确定性的压力仍旧(jiù)较大。

　　上海(hǎi)利檀投(tóu)资董(dǒng)事长(zhǎng)陈昊扬也向(xiàng)《红(hóng)周刊》指(zhǐ)出，现在整个房地产以及其上下游产业链的复苏速度都比(bǐ)想象(xiàng)的要慢很多，我们要多给一些耐(nài)心，这(zhè)个时候(hòu)，在房(fáng)地产以及上下游就不(bù)是赚快钱的时候，只能(néng)赚他基本面的钱。但这(zhè)也意味着(zhe)，只有极为少数的、做得比同(tóng)行好得多的企业，会伴(bàn)随整个(gè)行业(yè)的弱(ruò)复苏，业绩会逐步体现(xiàn)出来(lái)。所以只能耐心地去等待(dài)它的基本面不断(duàn)地凸显出来，这需要时间。

　　（本文(wén)已刊发于(yú)5月13日《红周刊》，文中(zhōng)提及个股仅为(wèi)举例分析，不做买卖推荐。）

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